В действительности ситуация в этом году может не раз меняться как в
ту, так и в другую сторону. Но, скорее всего, цены не будут резко
колебаться и остануться на нынешнем уровне (+/- 5%) до конца года. Упав нынешней зимой, сегодня средняя стоимость жилого квадратного метра в столице держится на уровне начала осени 2010 г. В
пользу обоих сценариев работает ряд факторов. На понижение влияют и
обещания властей сбить цены путем вывода на рынок значительного
количества нового жилья по более низким ценам (например, программа
«Доступное жилье» или расселение аварийных хрущевок). Это и все еще
вялое общее экономическое состояние в стране и отсутствие явных
перспектив роста доходов в ближайшем будущем. Наконец, в более
отдаленной перспективе — ухудшающаяся общая демографическая ситуация в
стране. В ближайшие годы во взрослую жизнь начнет вступать поколение,
родившееся в 90-е, когда рождаемость по стране упала в разы.
Следовательно, количество новых браков, т. е. потребность граждан в
новом жилье, будет ниже уровня, который наблюдался в 2000-е. Ситуация
имеет значение даже для самого активного рынка недвижимости. С
другой стороны, на повышение или по крайней мере стабилизацию цен будет
влиять множество других факторов. Если экономика станет понемногу
восстанавливаться (хотя бы на уровне ее прироста в прошлом году), банки
продолжат понемногу размораживать кредитование, а это непременно
подстегивает и цены. Более того, в пользу долгосрочного роста также
действует ряд объективных факторов. Если учесть, что около трети жилья в
стране подходит к черте своего физического износа, граждане объективно
будут нуждаться в новом и качественном жилье не меньше (а может, и
больше), чем до сих пор. Ледниковый период В
январе, самом «застойном» месяце на рынке недвижимости (в холодную пору
года обычно мало кто планирует покупку и переезд в новое жилье), общее
количество сделок на вторичном рынке квартир Киева сократилось почти
вдвое. С 1 по 31 января этого года по 10 районам Киева на вторичном
рынке заключено 405 сделок купли/продажи квартир. Помимо этого, 94
продано в недостроенных домах. По итогам декабря 2010 г. было продано
710 квартир, а на первичном рынке — 185. За этот же период
средняя цена продажи 1—3-комнатных квартир на вторичном рынке снизилась
на 0,35% (-$6) — до $1788 за кв. м, на первичном рынке — на 0,23% (-$4) —
до $1545 за кв. м. По оценкам большинства риэлторов торг при заключении
реальных сделок сейчас составляет в среднем около 10—12% показателей,
по которым квартиры выставляются в объявлениях. Любопытно, что
наиболее резко продолжают падать в цене квартиры не эконом-класса (тут
они движутся от месяца к месяцу почти незаметно), а элитное жилье. Если в
среднем в долларовом эквиваленте цены сейчас на все жилье в городе ниже
примерно вдвое по сравнению с ситуацией до кризиса (лето 2008-го), то
элит-класс «просел» почти в 4—5 раз. Продолжится
в этом году и падение цен на загородное жилье. Так, за январь 2011 г.
стоимость земельных участков под коттеджную застройку во всех 11 районах
Киевской обл. в среднем упала на 0,62% (-$25) — до 3925 долл. за сотку. Несколько
иная ситуация на рынке аренды жилья в столице — здесь в течение
предыдущего года, по данным исследований, цены медленно, но верно
двигались вверх. Хотя в январе традиционно наблюдалась их коррекция вниз
— на 1,14% (-$6) до $505 за квартиру в месяц. Правда, в пользу
прогнозов о том, что и арендные ставки по Киеву, возможно, прекратили
рост, говорят общие показатели количества сделок. Так, в январе
заключено 590 сделок аренды, что не только на 24,8% меньше аналогичного
показателя за декабрь 2010-го, но и на 9,9% меньше по сравнению с
январем 2010 г. В то же время стоит отметить: статистика в январе
во все годы крайне нетипична — для выявления общей тенденции сравнивать
самый «мертвый» месяц уместно лишь с январем предыдущего года. Но уже
беглое сравнение показывает — в этом сезоне цены все-таки ниже на 8—10%,
чем в январе 2010 г. Если еще год назад однокомнатная квартира
выставлялась на продажу по цене от $50 тыс. и выше, то сейчас можно
встретить жилье по $37—40 тыс. (правда, речь идет об аварийных или
проблемных с точки зрения документации квартирах). Ипотечная оттепель В
пользу того, что цены могут вскоре двинуть вверх, а рынок начнет
восстанавливаться, риэлторы, как правило, выдвигают аргументы о
возможном оживлении банковского кредитования. И действительно, общее
количество и суммы кредитов в этом году могут вырасти в полтора-два
раза, как о том говорят многие эксперты, тем более ситуация в банковской
системе сегодня в целом куда лучше, чем год назад*. По данным
Нацбанка, общая задолженность населения по ипотечным кредитам в 2010 г.
снизилась почти на 17%, до 110,73 млрд. грн. (суммарная задолженость по
всем кредитам в 2010г. снизилась на 13,1%, до 209,54 млрд.грн.) Если
в начале 2010-го заявки на ипотечные займы принимали только около
десяти банков, то в этом году таких уже более 25. Ставки по ипотечным
кредитам на вторичном рынке за истекший год резко снизились — на 5—7%.
Реальная ставка сегодня составляет около 19—21% годовых в гривнях. Более
того, сейчас все больше банков демонстрируют готовность кредитовать
клиентов сроком на 15—20 лет, а не 10—15, как год назад. Впрочем,
большинство банков соглашаются ссужать заемщиков исключительно под
покупку жилья на «вторичке». Новостройки под залог приобретаемого
объекта на данный момент кредитуют около десятка банков. Причем в
основном они реализуют проекты совместно с партнерами-застройщиками, так
что здесь гражданам приходится выбирать жилье лишь из нескольких
объектов. Помимо прочего, банки, выдавая ипотеку, требуют сегодня
дополнительный залог в виде принадлежащей заемщику недвижимости. Они
также выдвигают еще одно «небольшое» условие — клиенту необходимо самому
оплатить 30—50% стоимости жилья (правда, в середине прошлого года
размер авансового взноса колебался на уровне 40— 60%). Так или иначе, но брать кредит даже на 20 лет и под нынешние ставки практически нереально**. По данным Минюста, в прошлом году доля ипотеки в приобретаемом жилье составила не более 2% всех сделок На
более выгодные условия могут рассчитывать заемщики, рискнувшие брать
кредит под т. н. плавающую ставку — новый продукт банков. Как правило,
плавающая процентная ставка рассчитывается, исходя из стоимости
депозитов (процентная ставка по вкладам до года плюс фиксированный
процент), и ежегодно пересматривается. А учитывая продолжающееся падение
ставок по вкладам, банкиры прогнозируют постепенное снижение цен и на
плавающие кредиты. Сейчас такие ставки находятся на уровне 14—16%
и, вполне возможно, будут скатываться и дальше. Впрочем, гарантированно
прогнозировать траекторию плавающих ставок на протяжении 10—20 лет
(если речь идет о кредитовании большей стоимости квартиры), в течение
которых придется гасить ипотечную ссуду, фактически невозможно. Игра на понижение Многие
аналитики по-прежнему весьма скептически смотрят на перспективы рынка
жилья и прогнозируют его оживление не раньше чем через 3—5 лет. До того,
по их мнению, цены в лучшем случае будут колебаться вверх/вниз, но уж
точно не будут выше нынешних. Существует вероятность того, что
изменить ситуацию удастся и властям, у которых аргумент простой: чем
ниже будут цены, тем скорее активизируется спрос, который, очевидно,
должен воскресить и всю строительную отрасль, которая падает третий год
подряд. По мнению Николая Азарова, жилье в столице должно стоить в
среднем не более 8 тыс. грн. за квадратный метр. «Те, кто будет
продавать по 12—16 тыс. грн., пусть продают. Но они должны помнить, что
никакой государственной поддержки при этом не получат, — заявил он около
месяца назад. — А цены в 8 тыс. грн. как раз достаточно, чтобы
подтолкнуть рынок и оживить его». 1 февраля прозвучало еще одно
заявление главы Кабмина аналогичного содержания. «Мы договорились со
строителями, что в Киеве сделаем минимальные цены на жилье по стране.
Чтобы Киев был ориентиром для страны», — сказал Азаров, осматривая
стройку в районе Осокорков. По его словам, программу минимизации
стоимости жилья предложил глава Киевгоргосадминистрации Александр Попов.
«По сниженным ценам доступное жилье для социальных категорий наших
граждан — для учителей, врачей будет по 4 тыс. за 1 кв. м. Это очень
хорошая программа. Я думаю, что она должна найти поддержку и в других
регионах. Мы договорились, что примерно 8 тыс. грн. должна быть цена на 1
кв. м в Киеве в среднем», — подчеркнул премьер. Неделей позже на
встрече с Виктором Януковичем Александр Попов заявил, что, дескать, в
целом мэрия прогнозирует увеличение в 2011 г. объемов строительства и
сдачи нового жилья примерно на 40%. В планах городских властей — запуск
программы «Доступное жилье», согласно которой половину стоимости такого
жилья будут компенсировать правительство и местный бюджет. «Таких
квартир будет построено 1550. Это очень интересная программа, такой
ранее в Киеве не было», — сказал глава Киевской госадминистрации. Властям,
конечно, хотелось бы пожелать только успехов, но тут все же уместно
задаться одним простым вопросом: много ли в Киеве найдется учителей и
врачей, которые будут в состоянии выложить даже 4 тыс. грн. за метр?
Понятно, что такая программа поможет хотя бы частично начать решать
проблему очередников, однако даже в случае такой господдержки
однокомнатная квартира обойдется очереднику не меньше чем в 120—160 тыс.
грн. Да и еще, скорее всего, покупателю необходимо будет сделать и
первоначальный взнос. Уже сегодня во многих киевских
недостроенных домах квадратный метр предлагают по цене около 8 тыс. грн.
($1 тыс.). Проблема, однако, в том, что окончания их строительства
нужно дожидаться, после цена возрастает почти вдвое. Отсюда следующий
немаловажный вопрос: доступное жилье будут предлагать в недостроенных
или все-таки в уже готовых домах? Коррупционный налог Впрочем,
реально довести цены на жилье по стране до более адекватного уровня,
очевидно, помогут лишь некие комплексные и масштабные меры. Первый шаг
был сделан 13 января нынешнего года с принятием парламентом закона «О
регулировании градостроительной деятельности». Новый закон вводит
принцип «молчаливого согласия» — теперь застройщик может просто
отправить пакет необходимых документов в разрешительный орган, и если
ему не откажут, начинать строительство. Считается, что это ощутимо
снизит коррупционную составляющую в структуре себестоимости новостроек.
Ведь в целом количество разрешительных процедур в строительной цепочке
сократится с нынешних 93 до 23, а максимальный срок получения всех
необходимых разрешений — с 415 до 60 дней (срок ввода готового объекта в
эксплуатацию сокращается до 10 дней). Так или иначе, но многие
строительные компании поспешили заявить, что реализация данного закона —
явное сокращение коррупционной цепочки, которое позволит снизить
стоимость новостроек примерно на 20—30%. В строительном секторе,
возможно, вскоре начнется оживление, исходя из нового Налогового
кодекса, согласно которому полностью освобождены от НДС
строительно-монтажные работы, осуществляемые в рамках программ
доступного жилья. Данная норма, по мнению Кабмина, позволит ежегодно
строить дополнительно около 50 тыс. кв. м жилья. Наконец, ощутимо
повлиять на рынок жилья помогла бы и давно обещанная программа замены
хрущевок новым жилым фондом — многие семьи таким образом решили бы свои
жилищные проблемы на многие годы. Напомним, в декабре 2006 г.
Верховная Рада приняла закон, которым урегулировала механизм замены
устаревшего жилого фонда, — жителям аварийных хрущевок предлагалось
выделять жилье большей площади в новостройках, сооружаемых в тех же
районах, где располагаются дома, подлежащие сносу. Как заявил 8
февраля замглавы КГГА Александр Мазурчак, в этом году мэрия планирует
переселить жильцов трех домов, находящихся в аварийном состоянии.
Реконструкция пока запущена в микрорайоне Соцгородок. В целом за
последние три года в Киеве переселили таким образом всего пять хрущевок. Даже если городским властям удастся за год переселить хотя бы три старых дома, это уже можно считать определенным прогрессом. Однако
сдвинуть дело с мертвой точки, очевидно, можно только тогда, когда
мэрия найдет реальные рычаги воздействия на застройщиков (которым, по
идее, должно быть выгодно получение высвобождаемых после сноса старого
жилья территорий) и выделит для этого адекватное финансирование в
бюджете. Нынешний глава КГГА обещает сделать все, чтобы эти проекты
реально заработали уже в 2012—2013 гг.
|