Должник, который знает закон, не даст себя выгнать
Конфликт между банками, выдавшими ипотечные кредиты, и заемщиками, не сумевшими их погашать, будет обостряться. Ведь,
согласно изменениям в законе «Об ипотеке» от 14 января, банки могут
забирать жилье без суда. Как признал 1-й замминистра юстиции Евгений
Корнейчук, конфискация может сработать и по кредитам прежних лет, если
это право забито в ипотечном договоре или в договоре об удовлетворении
требований кредитора.
Банки преимущественно идут на мировую с обедневшими должниками: дают
кредитные каникулы, продлевают сроки займов и даже уменьшают проценты.
Но многим вовсе нечем платить: потерявшим работу, бизнес или
оказавшимся на больничной койке.
Мы с помощью юристов предложили гражданам способы самозащиты,
позволяющие втянуть банк в судебную волокиту, а то и вовсе лишить его
возможности отнять залоговую «крышу». Но один из крупных банков счел
эти советы некорректными. Узнав о возражениях банкиров, ряд юрфирм ушли
от дискуссии — мол, нам выгодно защищать банки, а не граждан. Но
нашлись и правоведы, оспорившие аргументы финансистов: адвокат Евгений
Подлесный (далее — Е. П.), юрисконсульт Евгений Бондаренко (Е. Б.) из
юрфирмы «Шмаров и Партнеры», юрист юрфирмы «Гарант» Дмитрий Мальцев (Д.
М.), директор юркомпании «Европейский правовой союз» Александр Ванжа
(А. В.), юрист юрфирмы «Про Право» Александр Лаптев (А. Л.) и директор
антиколлекторской компании Se-Viks Сергей Сердюк (С. С.).
Давайте выслушаем противников и защитников попавших впросак заемщиков.
Можно выиграть на стоимости
Банкиры
«Если оценка отчуждаемой квартиры была произведена в соответствии с
требованиями госстандартов, шансы признания ее недействительной равны
нулю. При этом банк в конечном итоге реализует квартиру по сумме
оценки, плюс не забудет «выкатить» заемщику проценты и неустойку за
весь период судебной волокиты и непогашения долга».
Юристы
А. Л. : «Согласно ст. 33 закона «Об оценке имущества…», любая оценка
может быть оспорена гражданином в судебном порядке». Можно жить в этой
квартире, пока идут судебные разборки, а они могут растянуться на годы.
А есть шанс и с долгом покончить. «Если вы немного уплатили по кредиту,
выгодно отдать залоговую квартиру банку, если в договоре есть пункт,
что с этого момента долг считается полностью погашенным», — говорит А.
В.
Можно выиграть и в деньгах. Например, вы через ипотеку купили 1-ком.
квартиру за $100 тыс., дали аванс банку $20 тыс. и успели погасить $10
тыс. по кредиту: итого на вас висит долг $70 тыс. В условиях резкого
удешевления жилья, квартира будет оценена и продана, скажем, за $30
тыс., то есть вы останетесь должны банку $40 тыс. Если хотите и дальше
жить в этой «хате» — найдите на нее покупателей из числа родственников
(сами выкупить ее вы не имеете права). Будете возвращать им $30 тыс. по
мере сил — и без процентов, или по «божеским», а не по банковским.
Конечно, долг банку $40 тыс. останется, но с ним разберемся чуть ниже.
Дети - лучшая защита
Банкиры
«Законодательство допускает выселение детей при соблюдении минимум двух
условий: предоставление иного жилья и согласие органа опеки и
попечительства. Понятно, что из однокомнатной квартиры семью с двумя
детьми банк до их совершеннолетия выселять не будет, но! Если ребенок
один, а квартира 3—4-комнатная — ситуация будет зависеть только от
волеизъявления банка».
Юристы
«Не волеизъявлением банка, а только решением суда могут быть выселены
несовершеннолетние — а их права довольно четко защищают законы «Об
охране детства» и «Об основах соцзащиты бездомных граждан и бесприютных
детей», — парирует А. В. «Банк может не «очистить», а лишь разменять
жилье семьи с детьми на другое, — утверждает Е. П. — При этом ему
придется учитывать обязательную норму жилплощади, которая, согласно
Жилищному кодексу, составляет 13,65 кв. м на человека. Отсюда следует,
что должникам, имеющим несовершеннолетних детей и проживающих в
небольшой квартире, беспокоиться вообще не стоит: шансы выгнать их на
улицу призрачны».
Перепланировка - козырь в рукаве
Банкиры
«Банк (при самовольной перепланировке жилья должником, не позволяющей
получить техпаспорт БТИ и, соответственно, продать эту квартиру. —
Авт.) может обязать заемщика за свой счет восстановить первоначальное
состояние жилья. В том числе через суд. А если заемщик не исполнит
такое решение суда, будет возбуждено уголовное дело и последствия
наступят не самые лучшие».
Юристы
«Чтобы банк без согласия должника мог зарегистрировать в БТИ свое право
собственности на отчуждаемую квартиру, должен быть отдельный договор об
удовлетворении требований кредитора: на основании оговорки в ипотечном
договоре это сделать нельзя», — утверждает С. С. «На практике возбудить
уголовное дело по факту неисполнения судебного решения непросто,
прокуратура чаще всего отказывает в этом, — говорит Е. П. — На сегодня,
согласно ст. 382 Уголовного кодекса, привлечь к такой ответственности
можно только должностное лицо, но не заемщика, не желающего приводить
жилье в первоначальное состояние. Заставить же его осуществить такие
работы практически нереально».
Итак, «уголовка» — всего лишь запугивание со стороны банкиров.
Выгода от затягивания дела< P>
Банкиры
«За весь период судебной волокиты банк выставит проценты, их начисление
прекращается только при полном возврате долга, а также неустойку. В
итоге за 3—5 лет долг вырастет в пару раз, то есть заемщик, не
рассчитавшись за одну квартиру, будет должен за две.
Ну а утверждение, что банк можно измотать в судах и он сам придет
просить мировую, некорректно. Интересно, как должен выглядеть процесс
«изматывания» неодушевленной структуры, юридического лица?»
Юристы
Е. П. : «Несмотря на то что банк — неживой субъект, его ресурсы
небезграничны. На рассмотрение дела в суде ему придется отвлекать
персонал, нести транспортные и прочие расходы. Банк может признать
нецелесообразным продолжение процесса, особенно если дело не однозначно
выигрышное, а исполнение решения суда будет крайне затруднительно:
тогда ему лучше пойти на мировую. Рост долга за 3—5 лет в 2 раза —
фантастика. Согласно ч. 2 ст. 258 Гражданского кодекса, исковая
давность требований о взыскании неустойки, штрафа и пени — всего 1 год.
Никак не образуется двойной долг». «Суд может и уменьшить насчитанную
неустойку, если должник уже выплатил значительную часть кредита,
потерял работу, имеет задолженность по зарплате, болен сам или больны
его близкие», — добавляет Д. М.
А как же быть с повисшим долгом $40 тысяч? Банк постарается взыскать
его за счет продажи другого имущества заемщика, посему Е. Б. советует:
«Во время суда, а лучше до него, «освободитесь» от всего своего
имущества: подарите всю прочую недвижимость и «движимость»
родственникам — и взять с вас будет нечего». Наконец, все юристы
утверждают, что суд может обязать должника погашать кредит из зарплаты
или иных доходов, но не более 20% в месяц от их суммы. Если же
официального дохода из-за потери работы нет — пускай банк расслабится и
забудет о вашем долге.
Резюме: должник сильнее банка
Итак, хватает нюансов, позволяющих заемщику годами водить кредитора за
нос. А то и с носом его оставить, если дети у должника есть, а денег
(точнее, официального дохода, ведь суд только его видит) на погашение
кредита нет.
Да и неплательщиков, успевших нелегально перекроить жилье, банкирам
даже через суд вышвырнуть ой как непросто. Но, конечно, и бедному (или
хитрому) должнику спокойно спать не придется: залоговое жилье не
продашь, не подаришь, не завещаешь. Очевидно, для обеих сторон лучший
выход — идти на мировую и договариваться о том, сколько реально можно
платить, пока жизнь не наладится.
Михаил Романцов
Категория: Кредиты | Добавил: Brus (04.05.2009)
| Автор: Олег
Просмотров: 577
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
