Твои деньги: Как инвестировать в недвижимость во время кризиса
Сегодня мы расскажем об инвестировании в недвижимость во время кризиса:
стоит ли покупать квартиры в новостроях, что будет с вторичным рынком и
какие есть альтернативные варианты вложения денег. Падение
цен как на квартиры, так и на земельные участки, заставил многих из нас
задуматься о перспективах вложения денег в недвижимость. Цены на жилье
стремительно упали, а эксперты не исключают, что они могут снизиться
еще больше. Но не все так просто. О том, стоит ли инвестировать в
недвижимость в сложные времена, рассказали аналитики и участники рынка.
Квартиры в новостроях
По данным компании "Украинская торговая гильдия" (УТГ), в 2008 году в
Киеве в среднем застройщик продавал до 10 квартир в месяц. Сейчас
продают в лучшем случае около 4 квартир в месяц и только те
застройщики, которые реально достраивают объекты (около 45% от общего
числа застройщиков Киева). Количество покупателей сейчас составляет не
более 3 тыс. Это те, кто претендуют на построенное жилье (готовое к
вводу в эксплуатацию), или жилье, которое находится на последних
стадиях готовности.
"Рынок новостроев разделился на "виртуальный" и "реальный". Реальный -
это тот, на котором происходят покупки, и застройщики из последних сил
достраивают и вводят в эксплуатацию объекты. А виртуальный - тот, на
котором кроме шума и "акций" больше ничего нет", - говорит председатель
совета директоров ИСК "Авантаж" Юрий Костоглодов.
По его словам, сегодня выбор покупателя больше связан не с делением на
эконом-, бизнес- и премиум-класс в зависимости от достатка семьи, а с
готовностью объекта или интенсивностью ведения строительных работ.
"В первичку интересно вкладывать только в ту, которая уже введена в
эксплуатацию или будет введена в ближайшие месяцы. Застройщики сейчас
иногда в течение месяца могут менять цену на 10-15%. Если у компании
нет денег, то она выставляет квартиры со скидкой, потом средства
появляются и "акции" заканчиваются", - рассказывает аналитик компании
"Герц" Максим Сигорский.
"Бывают случаи, когда компания, продающая квартиры в сданном новострое
по 8 тыс. грн. за кв. м, задолжала своему подрядчику и предлагает ему
расчет квартирами. А подрядчик берет квартиры и реализует их по 4,5
тыс. грн. за кв. м", - объясняет ситуацию аналитик.
По его словам, диапазон цен сейчас очень широкий. У одного и того же
застройщика один объект может стоить 10 тыс. грн. за кв. м, а второй -
5-6 тыс. за "квадрат".
"Люди, которые держат руку на пульсе и готовы ловить рыбу в мутной
воде, этим пользуются. Количество перекупщиков на рынке за последний
месяц-два очень выросло", - рассказывает Сигорский.
"Покупка новостроев в спекулятивных целях характерна для сегодняшней
ситуации и будет продолжаться, пока рынок не "выздоровеет", - говорят в
свою очередь аналитики УТГ.
Вторичный рынок
По данным риелторов, оживление на рынке вторичного жилья и рост средней
цены за последний месяц позволяют говорить о положительной динамике.
При этом недвижимость "была и остается самым надежным вложением
капитала", убежден президент Союза специалистов по недвижимости Украины
Александр Рубанов. Вместе с тем, он не берется советовать, стоит ли
покупать жилье сейчас или подождать еще месяц-два.
Рубанов отмечает, что люди, купившие жилье с целью инвестиции в прошлом
году, сегодня оказались не в самой лучшей ситуации, поскольку цены вряд
ли вернутся на докризисный уровень. Хотя и серьезного обвала цен тоже
не предвидится. "Стоимость вторички в Киеве может опуститься ниже
критической отметки $1 тыс. за квадрат, и такие случаи в феврале-марте
этого года уже были. Но это скорее исключение из правил, чем
тенденция", - говорит риелтор.
Количество сделок пока оставляет желать лучшего. "Рынка нет - он стоит.
Продают и покупают только в крайних случаях и исключительно для жилья.
И сравнивать, делать анализ или предсказывать его развитие равносильно
предсказанию курса гривни", - считает Рубанов.
В то же время аналитик компании "Герц" Максим Сигорский отмечает, что в
регионах, где рынок новостроев не особенно развит, вторичное жилье
достойного качества может стать хорошей инвестицией. "Речь идет о
небольших квартирах в качественных домах не старше 10-15 лет", -
уточняет Сигорский.
По его словам, инвестиции в такое жилье максимально надежны и уже через
1,5-2 года могут принести прибыль до 30%. Он согласен с мнением о том,
что на уровень "докризисных" цен мы больше не вернемся, однако дефицит
жилья и все более усиливающееся недоверие к новостроям могут вернуть
покупателей на вторичный рынок.
Альтернатива
Одной из главных альтернатив вложениям в недвижимость эксперты
называют покупку земельных участков. "Рынок вторичного жилья
развивается волнообразно: в феврале было падение цен, конец апреля и
май показали небольшой рост, в июне-июле снова будет некоторое снижение
цен. Понятно, что однокомнатные квартиры в Киеве всегда будут
пользоваться спросом и, нащупав ценовое дно, их можно будет покупать с
целью перепродажи. Но я бы советовал вкладывать деньги в землю", -
говорит оценщик, замдиректора АН "АльянсБрок" Сергей Подгорный.
По его словам, за время кризиса рынок земли упал в 5-10 раз. "Так в
Белогородке (Киевская область) 10 лет назад земля стоила $100 за сотку,
в прошлом году - от $10 до $15 тыс. за сотку, а сейчас - $5-3 тыс.
Через год цена не поднимется до докризисного уровня, но, по сравнению с
сегодняшней, вырастет существенно", - рассказывает оценщик.
Как в покупке жилья, так и в покупке земли есть свои преимущества и
недостатки. По словам эксперта, инвестировать в покупку квартиры менее
рискованно, но при покупке земли прибыль может оказаться значительно
выше. В то же время инвестиции в квартиру могут окупиться уже через
год, а в землю – не ранее чем через 2-3 года.
Подгорный советует покупать землю ближе к дорогам, оптимальный размер
участка - 7-10 соток. "Также нужно учитывать, что цена пустого участка
и его инвестиционная привлекательность намного больше, чем участка с
постройкой", - советует оценщик.
Слабо верит в ближайшие перспективы украинского жилья финансовый
аналитик, директор "Финком Эссет Менеджмент" Павел Ружицкий.
"Кредитование и платежеспособность населения вряд ли быстро выйдут на
докризисный уровень", - говорит он.
Более выгодной, по его мнению, будет покупка зарубежной недвижимости.
Аналитик отмечает, что сейчас однокомнатную квартиру за границей,
например, в Берлине, можно купить за 25 тыс евро. "Добавьте к этому
Шенгенскую визу, которую легче получить при покупке недвижимости в
странах Евросоюза, возможность свободно передвигаться по Европе, и
выбор будет явно не в пользу украинской недвижимости", - отмечает
финансовый эксперт.
