Через полгода цены на недвижимость должны пойти вверх
Девелоперы все еще верят в скорое восстановление рынка недвижимости.
"Мы не можем продавать свои объекты по цене, которую сейчас предлагают
инвесторы, – наши объекты связаны долговыми обязательствами. Это
временная ситуация, через полгода цены должны пойти вверх. Но на
прежнем уровне они восстановятся не ранее, чем через два-три года",
говорит председатель совета директоров компании "XXI век" Лев
Парцхаладзе На
рынке коммерческой недвижимости появился первый ориентир для оценки
объектов. Сейчас инвесторы намерены покупать недвижимость вдвое
дешевле, чем в прошлом году, говорится в опубликованном на днях отчете
Colliers International. Но продавать объекты так дешево готовы только
девелоперы, оказавшиеся в безвыходном положении. Остальные будут
дожидаться конца года, когда цены должны повыситься, говорят участники
рынка.
С началом кризиса украинский рынок недвижимости замер. Прекратилось
финансирование проектов, из-за чего девелоперы, стремясь расплатиться с
кредиторами, выставили объекты на продажу. Но сделок за это время было
совершено немного. Участники рынка признают, что в сложившейся ситуации
просто не могут оценить стоимость объектов. "Все рухнуло в один миг. Я
просто не знал, сколько стоит мой бизнес. Этого не знали и покупатели,
которые заняли выжидательную позицию", – сказал на правах анонимности
совладелец одной из девелоперских компаний.
По сравнению с прошлым годом стоимость объектов недвижимости для
инвестиционной продажи упала почти в два раза, заявил во вторник
управляющий партнер консалтинговой компании Colliers International
Александр Носаченко. В отчете компании отмечается, что ставка
капитализации – отношение годовой операционной прибыли, которую
приносит объект, к цене, предлагаемой за него инвесторами, – в этом
году достигла 15-20% против 9,5% в прошлом году. Это очень высокий
показатель для страны (подробнее см. таблицу).
Наиболее дешевыми являются объекты складской недвижимости, средняя
ставка капитализации которых достигает 18-20%, тогда как в Польше такие
объекты продаются со ставкой 8%. В сегменте офисной недвижимости
показатель находится на уровне 16-17%, в России же он составляет 12%, в
Польше – 7%, а в Германии – 5%. Ставки капитализации объектов торговой
недвижимости в Украине – 15-17%, в России – 14-15%.
"В случае с офисной недвижимостью класса А при ставке капитализации 18%
и чистой арендной ставке $35/кв. м выходит, что стоимость 1 кв. м на
сегодня составляет $2,43 тыс. Это очень дешево, мы не знаем девелопера,
который готов продать свой объект по такой цене", – отмечает господин
Носаченко. По его словам, существующие ставки – это рынок инвестора.
"Сейчас недвижимость наиболее привлекательна по цене, и мы хотим в
период кризиса приобрести ряд объектов", – говорит партнер управляющей
компании Dragon Asset Management Владимир Тимочко.
Но девелоперы пока не спешат продавать свои объекты по столь низким
ценам. "Девелоперы будут стараться оттянуть момент продажи – пытаться
реструктуризовать долги, временно войти в процедуру банкротства, но не
продавать по такой цене объект, в который вложено слишком много денег и
нервов. Продавать будут те, у кого не выдержат нервы или не будет
другого выхода", – считает директор по развитию проектов девелоперской
компании "Стокман" Сергей Овчинников.
В Colliers International прогнозируют, что в этом году сделки будут
кризисными: при низких показателях доходности собственники будут
вынуждены продавать объекты, а банки будут избавляться от неприбыльных
активов. "Для тех, кто располагает деньгами и крепкими нервами, это
может быть лучшим временем для покупок за целое поколение", – говорится
в отчете.
В то же время оптимизм девелоперов удивляет, так как в России уже
начался процесс продажи офисов крупными компаниями, из-за того, что
ставки аренды сравнялись или меньше стоимости содержания зданий.
Кроме того вкладывать в недвижимость, замораживая деньги и получая
минимальную прибыль от аренды, даже по нынешним ценам не выгодно.
