Свет в конце туннеля уже не похож на приближающийся поезд. По крайней
мере, так решили продавцы квартир, отказавшись повально снижать цены и
идти на уступки придирчивым покупателям, сходу сбрасывая 10% при первом
же намеке, что сделка может состояться. Застывшие цены ждут нового
направления — вверх или вниз, пишут Контракты. Что успокоит рынок недвижимости?
Рынку недвижимости хватило трех успокоительных пилюль
Во-первых, в хаосе декабря, когда с ужасом ожидали выброса на рынок
дешевых залоговых квартир банками, выработался некий иммунитет. Банки
решили не ввязываться в проблемные отношения с государством, добивая
заемщика пенями, штрафами и видимостью реструктуризации. Заемщик, если
и решается на отчаянный шаг продать квартиру, старается максимально
завысить цену, дабы свести потери к минимуму.
В тоже время, волной истерических продаж ради спасения «хоть каких-то
денег» перед ожидаемой экономической бурей смыло самые дешевые
квартиры. И теперь варианты в стиле «гостинка на окраине города в
микрорайоне с плохим транспортным сообще-нием и инфраструктурой за
$30-35 тыс. без ремонта» в большом дефиците.
Во-вторых, добавляет аналитик портала domik.ua Михаил Полынцев, многие
продавцы просто сняли предложения с продажи, чем значительно сократили
объем предложений.
В-третьих, аргументирует вице-президент Союза специалистов по
недвижимости, директор АН «Кияни» Анатолий Топал, «с февраля
активизировался спрос, у народа еще есть деньги, но никто не хочет
связываться с банками или застройщиками — проще купить уже готовую
квартиру». «Покупатель готов отдать за однокомнатную квартиру $50 тыс.,
— комментирует Михаил Полынцев, но, все еще надеясь на удачу,
спрашивает, нет ли квартиры за $35 тыс.?»
Свято место пусто не бывает
Однако покупатели тоже спешат, пусть и обещают прогнозы специалистов
еще не одно «дно» на рынке. А вдруг это первое дно станет последним?
Как известно, о достижении «дна» широкая общественность узнает тогда,
когда несколько месяцев цены растут как на дрожжах.
Нынешнее ценовое равновесие наступило в конце марта. Инициаторы
«перемирия» — продавцы, ранее с перепуга сбрасывающие цены, а сейчас,
успокоившись, вернули их к январским значениям. Оптимизма добавили
бывшие вкладчики банков. Закрыв счета в банках и получив наличные на
руки, они не могут найти деньгам достойное применение. Хранить деньги
дома опасно, а оставить их даже в банковской ячейке — страшно.
Альтернативные варианты — инвестиции в ценные бумаги — не
рассматриваются априори. Остается только покупка недвижимости.
Что ожидает цены?
Возможно, что при сохранении стабильности валютного курса цены на
недвижимость действительно остановятся. И как знать, быть может,
постоят на прежнем уровне и начнут расти?
Однако эксперты уверенны, что «дно» было только первым, и обязательно
последует второе и даже третье. «Отечественный рынок на дне достаточно
инертен, т. е. вероятность проснуться в кризисе с новыми, высокими
ценами невысока, — комментирует Вячеслав Король, старший аналитик
инвестиционной группы «АРТ-КАПИТАЛ». — К спекуляциям на рынке
недвижимости наш рынок вернется через 3-4 года, до этого вложения в
недвижимость будут рассматриваться преимущественно как долгосрочные
инвестиции, поэтому скачкообразный рост цен маловероятен. Цены на
первичном и вторичном рынке будут еще снижаться как в долларовом, так и
в гривневом исчислении более 9 месяцев». Аргументы в этом случае
просты. Падение активов недвижимости началось гораздо позже, чем
падение капитальных активов, и как замечает Вячеслав Король, «фондовый
рынок уйдет в рост раньше по многим причинам как экономическим, так и
психологическим. Дальнейшему же падению недвижимости будет
способствовать рост безработицы и ее высокий уровень в состоянии
депрессии, а также замороженность ипотечного кредитования. Поэтому в то
время, когда на рынке акций можно будет уже зарабатывать, недвижимость
будет на дне. Если предположить, что уровень цен ко дну вернется к
арендной самоокупаемости 9-12 лет (сейчас 18-25), то стоимость
квадратного метра должна просесть до $800-1 000, т. е. на 40-50% к
уровню нынешних цен». При этом самый оптимистичный сценарий развития
событий увенчается $1 тыс. / кв. м, а пессимистический — $700 - 800 /
кв. м.
Индекс же ПФТС по оптимистическому сценарию не должен пробить уровень
190-200, однако вероятность его просадки до 140-150 п. достаточно
высока. Оживление, то есть рост цен на рынке недвижимости, в лучшем
случае начнется через год - полтора.
«Без ипотеки покупка жилья не возобновится, — поддерживает мнение
аналитика риелтер Максим Захарченко, — падение продолжится вплоть до
конца года». Не исключает эксперт и такого сценария, при котором цены
снизятся до уровня 2004 года, и даже до 2000, когда квадратный метр
стоил $300. Только верится в такой прогноз с большим трудом.
