Цены на вторичную недвижимость за последние полгода откатились к уровню
2005-2006 годов. К лету эксперты, с которыми общались "Деньги",
прогнозируют падение еще на 10-15%. Риелторы заговорили о реальных
финансовых возможностях покупателей. В
феврале 2009 года маркетинговый консультант Надежда продала
однокомнатную квартиру в спальном районе Киева за $58 тыс. Правда,
рассчитывала она получить за квартиру $120 тыс. Но в итоге, чтобы
продать, пришлось в два раза уменьшить цену. "Я очень жалею, что не
продала квартиру в сентябре 2008 года за $100 тыс., как предлагали
покупатели", - посетовала Надя. Но, как говорится, после боя кулаками
не машут. "Сейчас я хочу купить либо двухкомнатную квартиру в
нормальном районе, либо "единичку" в центре. Но пока подходящих
вариантов нет - за "двушки" просят не меньше $90 тыс. Так что я
подожду", - пояснила она.
Оптимистические заявления риелторов, о том, что весна принесла
оживление на рынок недвижимости, все же несколько преждевременны.
По-прежнему находит покупателя только недорогое жилье. Объекты дороже
$50-60 тыс. остаются практически невостребованными.
"Несмотря на то что ипотечное кредитование заморожено, а общая
платежеспособность населения имеет негативную динамику, спрос на жилье
сохраняется на достаточно высоком уровне", - продолжают уверять в
консалтинговой компании "Канзас". Правда, уточняют, что они говорят об
отложенном спросе, поэтому в действительности количество сделок не
растет. "Покупатели ждут момента, когда рынок будет близок к ценовому
дну, то есть цены перестанут снижаться, либо будут снижаться, но
незначительно", - отметили в "Канзасе".
Что можно сказать? Дождутся покупатели дна и вцепятся в него. А вот
кредитного подогрева рынок в нынешнем году точно не дождется.
Киев
В марте на столичном рынке недвижимости наблюдалось снижение темпов
удешевления жилья, и даже небольшой рост цен. Также риелторы отмечали
увеличение количества сделок по сравнению с совершенно "пустыми"
январем и февралем. По данным АН "Планета Оболонь", сделки в марте шли
преимущественно в сегментах дешевого - физически и морально устаревшего
малогабаритного жилья. "Поэтому распространять на весь киевский
вторичный рынок жилья тенденции, обозначившиеся в этих сегментах, можно
лишь весьма условно", - подчеркнули в компании.
Впрочем, большинство риелторов считают, что уже сейчас цены на
столичную "вторичку" стабилизировались. "Предпосылок для резких
перепадов стоимости в сторону снижения или повышения нет. Сделки
проходят в определенном сформировавшемся на рынке ценовом коридоре", -
заверила президент Украинской гильдии риелторов Наталья Шкилевая.
Что касается цен, то с начала года, киевская "вторичка" подешевела на
23-27%. Сегодня квартиру в столице можно приобрести за $1100-2800 за 1
м?. На окраинах города однокомнатные квартиры продаются за $38-55 тыс.,
"двушки" - за $60-90 тыс. В центре за "единичку" просят $55-100 тыс.,
за двухкомнатную квартиру - $90-150 тыс.
Если сделать нехитрый расчет, то получается, что цена квартиры в центре
соизмерима примерно с 150-180 месячными арендными платами. Накануне
"кредитного ралли", до того как ипотекой цены были взвинчены до небес -
в 2000-2001 годах, соотношение не превышало 120.
Что в регионах
Также как и в Киеве, в других крупных городах преимущественно продаются
недорогие одно-двухкомнатные квартиры. И то - не очень активно.
В частности, в Днепропетровске, по словам директора АН "Эксперт Сервис"
Валерия Головина, максимальным спросом пользуются квартиры стоимостью
$20-30 тыс. При этом г-н Головин заверил, что уже сейчас достаточно
сложно найти хорошую квартиру. В то же время оценщик-аналитик компании
Realnest Марина Холодная отметила, что по итогам первого квартала 2009
года предложение превышает спрос практически в 15 раз, хотя в марте
спрос на жилье по сравнению с январем увеличился в 2,3 раза, а объем
предложений - в 2,1.
Поэтому выбор жилья достаточно широк - в Днепропетровске на продажу
выставлены как элитные квартиры, за которые просят от $2000 за 1 м?,
так и жилье "барачного типа" по цене $460 за 1 м?.
С начала года стоимость квартир в городе уменьшилась на 30-40%. Столь
стремительное удешевление за три месяца 2009 года позволяет риелторам
предполагать, что темпы снижения цен сократятся. "Например, после
дефолта 1998 года в России цены на недвижимость упали примерно на 35%.
Это было наибольшее падение за всю историю российского рынка
недвижимости. Поэтому есть основания предположить, что сейчас основная
часть ценовой коррекции в Днепропетровске уже произошла", - отметила
г-жа Холодная. Она прогнозирует: к лету цены на жилье в городе могут
просесть еще на 10-15%, а с осени стоит ожидать стабилизации рынка.
Однако эксперт подчеркнула, что стабилизация возможна только при
улучшении экономической ситуации в стране. В ином случае квартиры
продолжат дешеветь.
Более чем на 20% снизились цены на квартиры в Донецке. По данным АН
"Жилком", средняя стоимость однокомнатных квартир в городе на начало
апреля 2009 года составляла $1590 за 1 м?. На окраине города "единички"
предлагают за $15-25 тыс., в центральных районах - от $25 тыс.
Минимален спрос на квартиры и в Одессе. И вряд ли в ближайшее время
стоит ожидать кардинального изменения ситуации. Те покупатели, у кого
есть сбережения, не спешат вкладывать их в недвижимость, ожидая
дальнейшего удешевления жилья. В целом по городу за январь - март 2008
года квартиры упали в цене на 20-25%. Сейчас гостинку в спальном районе
Одессы Таирово можно приобрести за $24 тыс. От $20 тыс. просят за
квартиры на Молдаванке и от $30 тыс. - на Черемушках. В Приморском
районе цены на однокомнатные квартиры стартуют с $45 тыс.
Во Львове за первый квартал 2009 года вторичная недвижимость подешевела
в среднем на 24% - до $1221 за 1 м?. При этом, как и везде, продаются в
основном одно-двухкомнатные квартиры за $25-45 тыс. Львовские риелторы
отмечают, что после стремительного падения цен ситуация на рынке начала
стабилизироваться. И те жители, которым удалось снять деньги с
депозитов, начали покупать недвижимость. Однако таких немного. Поэтому
риелторы не исключают, что после замедления темпов снижения цен их
падение может возобновиться.
В отличие от остальных городов-миллионников, в Харькове за первый
квартал 2009 года ощутимого снижения цен на вторичное жилье не
наблюдалось. По данным консалтинговой компании "Проконсул", за три
месяца 2009 года "вторичка" в Харькове подешевела всего на 11% - до
$900 за 1 м?. Впрочем, это статистика предложений. Реальные же сделки
осуществляются по более низким ценам - покупатели активно торгуются.
Более похожи на правду другие оценки, по которым за январь - март 2009
года цены на вторичную недвижимость в Харькове упали на те же 20-30%,
что и в других городах.
Чего ждать
Прогнозы в условиях кризиса - дело неблагодарное. Когда цены достигнут
"дна", точно не известно, - считают специалисты компании "Канзас". Но
прогнозируют, что период минимальных цен будет растянут во времени,
поскольку предпосылок для резкого роста нет и пока не будет.
Конечно, продавцы недвижимости и риелторы надеются на возобновление
роста цен. Однако и они признают, что недвижимость - своего рода
лакмусовая бумажка экономической ситуации в стране. Рост цен на жилье
возможен, только если возобновится спекулятивный спрос, который в
Украине активно "подпитывался" ипотечными кредитами. Сейчас ипотека "не
работает", а деньги очень многих потенциальных покупателей заморожены
на депозитных счетах.
В консалтиновой компании "Канзас" считают, что если экономическая
ситуация будет ухудшаться, стоимость жилья будет стремиться к уровню,
на котором она будет отвечать финансовым возможностям покупателей.
"Деньги" полагают, что таким уровнем могут оказаться, к примеру, для
однокомнатных квартир суммы, эквивалентные 120-130 месячным арендным
платам.
